北京：新房成交量滑坡房企降价压力陡增 

　　蔡胤

　　刚过去的5月，北京新建商品住宅供应不断放量，供销出现逆转，新增项目去化慢，库存不断攀升，价格下行压力较大。

　　据链家地产[微博]市场研究部统计，5月北京新建商品住宅(包含保障房)成交量为5336套，比4月下降12.4%。扣除保障房后，纯商品住宅成交量为4284套，比4月上升0.8%，比去年同期下降23.5%。与两年前相比，今年同期更是相去甚远：2012年5月北京新房成交火爆，当月网签总量为10502套。

　　在去化减慢带来的现金流压力及中期业绩压力下，一些房企选择了在北京以价换量，楼盘降价促销的现象在北京持续蔓延。

　　成交低迷叠高库存

　　日前，在北京南郊大兴区域，保利首开熙悦春天项目销售人员向《第一财经日报》记者透露，该项目二期为70~97平方米的精装房，目前均价为2.2万~2.3万元/平方米，虽然部分特价房源低至2.1万元/平方米，但该项目开盘两月后，5月底仍有不少房源在售。

　　这是北京楼市成交低迷的冰山一角。

　　“2014年北京市场供销比出现逆转，在当前低迷的需求下，供应远大于需求，供销比变为1∶0.7，截至5月31日，商品住宅的库存量为77058套，与2014年初5.5万余套的历史低点相比，短短3月增加了约2.2万套，消化不掉的新增供应使库存量迅速走高。”据链家地产市场研究部张旭观察，北京4月份以来入市的项目，除了性价比较高的低价刚需项目热销，大部分项目的去化率并不是很高，成交周期拉长，开发商资金回收的周期也相对拉长，加速周转的压力较大。

　　张旭认为，5月份北京楼市毫无回暖迹象，尽管供应在大量入市，但是几乎没有带动成交，自4月至今，已连续两月维持在4000余套，当前的成交水平要追溯到2011年底。目前来看，观望周期还在继续，市场陷入低迷，价格下行压力较大。

　　无独有偶，5月22日，国际信用评级机构穆迪投资者服务公司(Moody'sInvestorsService，下称“穆迪”)提供给《第一财经日报》的报告称，该公司将中国房地产业展望从稳定调整为负面，未来12个月中国住宅房地产销售增长将大幅放缓，库存水平较高，流动性趋弱。在本次调整为负面之前，穆迪中国房地产业的展望自2012年11月以来一直为稳定。

　　截至4月底，穆迪跟踪的中国8个一二线城市，库存约为14个月，接近此前的高点，即2012年2月大约16个月的库存。穆迪评价称，近年来新房开工项目较多，提高了开发商的未售库存水平，在销售增长放缓的情况下，库存水平将保持高位，而在展望期内，这样的高库存将削弱开发商的定价能力，并对其运营资本和利润率产生压力。

　　穆迪助理副总裁、分析师梁镇邦对包括本报在内的媒体表示，随着销售回款放慢，开发商的流动性会下降，2014年信用质量相对较弱的开发商的流动性会更脆弱，而再融资风险会上升。

　　在中原地产首席分析师张大伟看来，穆迪下调中国房地产业展望，对中国房地产市场影响仍然较大，可能会拉高房企海外融资的成本，金融机构对房地产的风险预期也将相应提高，而这对已面临资金压力的房企而言，无异于雪上加霜。

　　上月，一位不愿透露姓名的证券公司投行人士提供的一份融资材料显示，西部二线城市某小型开发商正在为其住宅项目融资，要求融资金额5000万元，融资期限为1年，对融资利率的接受度高达16%。

　　大幅降价潮将到？

　　流动性压力下，一些房企选择了降价跑量，以换取现金流。就连一直被认为房价最为坚挺的北京，近期一些郊区楼盘也接连传出降价促销的消息。

　　5月间，本报记者走访发现，北京城建开发的海梓府项目将均价下调为3.2万~3.4万元/平方米，明显低于开盘时的3.5万~3.6万元/平方米，此外还推出了单价为2.88万元/平方米的100套团购房源。位于昌平的金融街控股开发的金色漫香苑则在进行尾盘促销，下调3000元/平方米。

　　尽管这类促销均发生在五环外的郊区，但值得注意的是，这类促销正在蔓延。在上述促销暗潮出现后，位于北京亦庄的珠江四季悦城接着抛出10套房“零首付”计划，虽然房源较少，但开启了北京市场几乎绝迹的“零首付”模式。

　　在北京，降低购房门槛的促销方式，也被品牌房企采用。5月底，方兴地产旗下的亦庄金茂悦项目推出30套“一成首付”房源，购房者可先交10%首付款，剩余首付款可在一定时间内交完。关于这一改善型项目的促销行为，方兴方面的解释是，迎合市场，以市场手段解决市场问题。

　　对于此类一线城市促销蔓延现象，同策咨询研究部总监张宏伟对本报记者表示，市场成交量普遍性下滑，房企负债和存货压力加大，房贷收紧局面并未实质改变，这些因素使得上市房企在二季度销售压力、经营压力明显增加。他认为，半年报业绩压顶，房企大幅降价潮即将来临。

　　近两个月部分房源的降价促销，使北京新房与年初相比成交均价出现下调。据链家地产市场研究部统计，5月北京商品住宅成交均价为2.53万元/平方米，与4月基本持平，同比上涨4.0%，与今年一季度相比下降8.8%。

　　关于房企目前的境遇，亚豪机构市场总监郭毅指出，目前市场处在销售低谷，去年土地出让的众多地块都将在今年转为库存，眼下开发商面临着资金和库存的双重压力。

　　对此，绿地集团董事长张玉良坦言，与前两年相比，今年房地产行业的资金情况会更加偏紧，市场的消化能力和增长能力也处于下滑趋势。但他强调，大型房企资金面会相对宽裕。

　　有人更为悲观。在5月23日清华经管学院中国企业家论坛上，SOHO中国有限公司董事长潘石屹[微博]表示对住宅市场不看好，并认为不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。